Bolåneräntor - så fungerar de och så förhandlar du

Bolånet är de flestas största utgift - och räntan avgör hur mycket som blir kvar i plånboken. Under 2025 förväntas räntorna sjunka, men bankerna sänker inte alltid automatiskt. Här är guiden till hur du får bästa möjliga ränta.

Vad påverkar din bolåneränta?

1. Styrräntan (Riksbanken)

När Riksbanken sänker styrräntan blir det billigare för bankerna att låna pengar, vilket (borde) leda till lägre bolåneräntor.

2. Bankens upplåningskostnad

Vad det kostar banken att finansiera lånet via bostadsobligationer.

3. Din belåningsgrad

Hur stor del av bostadens värde du har lån på.

• Under 50 %: Guldstjärna. Här får du bäst ränta och slipper amorteringskrav.
• 50-70 %: Standardränta.
• 70-85 %: Högre risk för banken = högre ränta.

4. Dina “affärer”

Banken vill ha dig som helkund. Sparande, pension, försäkringar och kort ger ofta ränterabatt.

Fast vs. rörlig ränta 2025

Rörlig ränta (3 månader)

• Fördel: Historiskt billigast över tid. Följer marknaden snabbt nedåt när räntorna sänks.
• Nackdel: Kan svänga snabbt uppåt om inflationen tar fart igen.
• Prognos 2025: Förväntas ligga runt 3,00 - 3,50 % mot slutet av året.

Bunden ränta (1-10 år)

• Fördel: Du vet exakt vad du ska betala. Trygghet.
• Nackdel: Ofta dyrare än rörligt just nu. Om du vill lösa lånet i förtid får du betala “ränteskillnadsersättning” (dyrt!).
• Läget nu: Många banker erbjuder bundna räntor som är lägre än den rörliga, eftersom de räknar med att räntorna ska ner.

Typiska bolåneräntor (Prognos 2025)

Bindningstid	Snittränta (ca)	Kommentar
Rörlig (3 mån)	3,20 - 3,70 %	Sjunker i takt med Riksbanken
1 år	3,10 - 3,50 %	Ofta lägre än rörlig just nu
3 år	3,00 - 3,40 %	Prisat för låg inflation
5 år	3,00 - 3,50 %	Långsiktig trygghet

OBS: Detta är snitträntor. Listräntorna är ofta betydligt högre.

Så förhandlar du bolåneräntan (Steg för steg)

Bankens “listränta” är bara en prislapp. Ingen betalar den. Du ska ha snitträntan eller lägre.

1. Jämför din ränta

Gå in på en jämförelsesajt eller kolla bankernas snitträntor. Ligger du över snittet? Då betalar du för mycket.

2. Ring din bank

Säg: “Jag ser att snitträntan är X %, men jag betalar Y %. Jag har fått ett erbjudande från en annan bank på Z %. Kan ni matcha det?” (Du behöver inte faktiskt ha fått ett erbjudande, det räcker ofta att hänvisa till konkurrenternas snitträntor).

3. Hotet om att byta

Det enda språket banken förstår är risken att tappa dig som kund. Var beredd att begära ut ett amorteringsunderlag. Det är signalen att du är på väg att byta bank på riktigt. Då brukar “retention-avdelningen” vakna och ge dig bästa möjliga bud.

4. Rabatten går ut!

Kom ihåg att din ränterabatt ofta bara gäller i 1 år. Lägg in en påminnelse i kalendern att ringa banken igen om 11 månader. Annars hoppar räntan upp till listpris automatiskt.

Amorteringskravet - Nya regler på gång?

Regeringen utreder lättnader i amorteringskravet. Förslaget som diskuteras för 2025/2026 är:

• Höjt bolånetak: Från 85 % till 90 %.
• Sänkt amortering: Kravet kan sänkas till 1 % för alla lån över 50 % belåningsgrad (idag måste du amortera 2 % om du har lån över 70 %).

Detta är ännu bara förslag, men bra att känna till om du planerar att köpa bostad.

Räkneexempel: Vad gör 0,5 % skillnad?

På ett lån på 3 miljoner kronor:

• Ränta 4,00 % = 10 000 kr/mån (före avdrag)
• Ränta 3,50 % = 8 750 kr/mån
• Skillnad: 1 250 kr/mån = 15 000 kr per år!

Det lönar sig att ringa det där samtalet.

Sammanfattning

• Rörligt eller bundet? Rörligt lönar sig oftast över tid, men bundet kan ge trygghet nu när räntorna faller.
• Förhandla! Acceptera aldrig listräntan.
• Bevaka rabatten. Den försvinner efter ett år om du inte agerar.
• Amorteringsunderlag. Beställ det om banken inte lyssnar - det är ditt starkaste vapen.

Använd vår bolånekalkylator för att se hur din månadskostnad ändras med olika räntor.