Kontantinsats vid bostadsköp - allt du behöver veta

Drömmen om ett eget boende börjar oftast med en enda fråga: hur mycket kontantinsats behöver jag? Sedan 2010 finns ett bolånetak i Sverige som kräver att du har en del egna pengar för att köpa bostad. Här går vi igenom allt du behöver veta.

Bolånetaket idag (85 %)

Enligt Finansinspektionens nuvarande regler får du låna max 85 % av bostadens värde. Resten, 15 %, måste du betala med egna pengar (kontantinsats).

Räkneexempel:

• Bostadens pris: 2 000 000 kr
• Max bolån (85 %): 1 700 000 kr
• Din kontantinsats (15 %): 300 000 kr

Nytt förslag: Höjt bolånetak till 90 %?

Regeringen utreder just nu möjligheten att höja bolånetaket från 85 % till 90 %.

• Syfte: Att göra det lättare för unga att komma in på bostadsmarknaden.
• Status: Detta är ett förslag som kan bli verklighet tidigast under 2025 eller 2026.
• Effekt: Om taket höjs till 90 % skulle du i exemplet ovan “bara” behöva 200 000 kr i kontantinsats istället för 300 000 kr.

Vad hände med “Startlånet”?

Det har länge diskuterats ett statligt “Startlån” för förstagångsköpare.

• Status 2025: Utredningen är pausad och det verkar osannolikt att det införs i närtid. Fokus ligger istället på det höjda bolånetaket och lättade amorteringskrav.

Vad räknas som kontantinsats?

1. Sparade pengar: Det vanligaste och bästa.
2. Vinst från försäljning: Om du säljer en tidigare bostad.
3. Gåva: Pengar från föräldrar eller släktingar. (Skriv gåvobrev!)
4. Privatlån (Blancolån): Vissa banker låter dig ta ett privatlån till kontantinsatsen (ofta kallat “handpenninglån” eller topplån utan säkerhet).
   • Varning: Detta lån har mycket högre ränta (ofta 7-10 %) och måste betalas tillbaka snabbare. Det påverkar också hur mycket bolån du får ta.

Så sparar du ihop insatsen (Snabbt)

Att spara 300 000 kr känns övermäktigt? Bryt ner det.

• Bo hemma längre: Tråkigt? Ja. Effektivt? Extremt. Att slippa hyra i 1-2 år kan ge dig hela insatsen.
• Sälj bilen: En bil kostar ofta 3 000 - 5 000 kr/månad i värdeminskning och drift.
• ISK-sparande: För sparande på 3-5 år är börsen (breda indexfonder) historiskt sett bäst, men det innebär en risk. Behöver du pengarna om 1 år? Sätt dem på sparkonto med ränta.

Amortering och kontantinsats

Din belåningsgrad styr hur mycket du måste amortera (betala tillbaka) på lånet varje år.

• Lån över 70 %: 2 % amortering/år.
• Lån 50-70 %: 1 % amortering/år.
• Lån under 50 %: Inget krav.

Regeringen utreder att sänka kravet till 1 % för alla lån över 50 %, vilket skulle sänka månadskostnaden för många.

Sammanfattning

Just nu gäller 15 % kontantinsats. Men håll ögonen på nyheterna under 2025 - ett höjt bolånetak till 90 % kan vara på väg. Tills dess: spara, spara, spara.

Använd vår bolånekalkylator för att se hur mycket du får låna.

Vad är ett topplån?

Ibland erbjuder banker ett topplån för att täcka delar av kontantinsatsen (ofta de sista 5-10 % upp till 90-95 % av bostadens värde). Topplån har:

• Högre ränta än vanliga bolån
• Högre krav på amortering

Topplån är bättre än privatlån, men dyrare än att ha “riktig” kontantinsats.

Amorteringskravet (påverkar din månadsutgift)

Utöver bolånetaket finns ett amorteringskrav som påverkar hur snabbt du måste betala av lånet:

• Lån över 70 % av bostadens värde: Amortera minst 2 % per år.
• Lån mellan 50 % och 70 %: Amortera minst 1 % per år.
• Lån under 50 %: Inget krav, men banken kan ändå vilja att du amorterar.

Ju större kontantinsats du har, desto lägre blir ditt lån, och desto lägre blir ditt amorteringskrav.

Så sparar du ihop kontantinsatsen

Att spara 300 000 kr eller mer kan ta tid. Här är några strategier:

1. Månadssparande

Spara en fast summa varje månad. Även 5 000 kr/månad ger 300 000 kr på 5 år.

2. ISK med låg risk

Om tidshorisonten är längre än 3 år kan du överväga ett ISK med en blandning av aktier och räntefonder. Men räkna inte med avkastningen - se det som en bonus.

3. Flytta hem / sänk hyran

Bor du i en dyr hyresrätt kan det vara värt att flytta billigare eller tillfälligt bo hos föräldrar för att snabba på sparandet.

4. Gåva eller förskott på arv

Prata med familjen. Många föräldrar vill hjälpa sina barn in på bostadsmarknaden. Kom ihåg att dokumentera gåvan korrekt om det finns syskon, för att undvika framtida konflikter.

Räkna på din kontantinsats

Vill du veta hur mycket du behöver för just din drömlya? Använd vår bolånekalkylator för att räkna ut hela kostnaden - inklusive kontantinsats, amortering och ränta efter avdrag.