Skatt vid försäljning av bostad 2025 - Allt om vinstskatt

Att sälja bostad är ofta en bra affär, men Skatteverket vill ha sin del av kakan. Vinstskatten (reavinstskatten) är 22 %. Men visste du att du kan skjuta upp skatten helt gratis? Här går vi igenom reglerna för 2025.

Så räknar du ut vinsten

Vinsten är inte bara Säljpris minus Köppris. Du får dra av en hel del kostnader.

Formel: Försäljningspris - Försäljningskostnader (mäklare m.m.) - Inköpspris - Förbättringsutgifter (renoveringar) = Vinst

Skatt: 22 % av vinsten.

Avdrag du inte får missa

1. Försäljningskostnader

• Mäklararvode
• Styling och fotografering
• Annonsering (Hemnet)
• Besiktningskostnad
• Dolda fel-försäkring

2. Renoveringar (Förbättringsutgifter)

Här gäller det att ha koll på reglerna. Det finns två typer:

• Grundförbättringar: Nybyggnad, tillbyggnad eller ändrad planlösning (t.ex. riva en vägg, bygga nytt badrum där det inte fanns förut). Avdragsgillt för alltid.
• Reparationer: Underhåll som tapetsering, målning, byte av vitvaror. Endast avdragsgillt om det gjorts de senaste 5 åren OCH inneburit en standardhöjning.

Viktigt: Du måste ha kvitton kvar!

Uppskov - Skjut upp skatten (Nu räntefritt!)

Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov. Det betyder att du inte betalar skatten nu, utan tar med dig vinsten in i nästa bostad.

Den stora nyheten (gäller fortfarande 2025):

Uppskovsräntan är slopad. Tidigare kostade det ca 0,5 % av uppskovsbeloppet per år att skjuta upp skatten. Nu är det gratis. Det innebär att det nästan alltid lönar sig att begära uppskov istället för att betala skatten direkt (eftersom du får låna pengarna av staten till 0 % ränta).

Krav för uppskov:

1. Du har sålt din permanentbostad.
2. Du köper en ny permanentbostad inom en viss tid.
3. Du måste köpa för minst lika mycket som du sålde för (annars får du bara skjuta upp en del av vinsten).
4. Taket: Maxbeloppet för uppskov är 3 miljoner kronor per bostad.

Räkneexempel: Sälja med vinst

• Köpte för: 2 000 000 kr
• Sålde för: 3 000 000 kr
• Mäklare: 60 000 kr
• Renovering: 140 000 kr

Vinst: 3 000 000 - 2 000 000 - 60 000 - 140 000 = 800 000 kr

Alternativ 1: Betala skatt Du betalar 22 % av 800 000 kr = 176 000 kr i skatt.

Alternativ 2: Uppskov Du betalar 0 kr i skatt nu. Du har en “skuld” till staten på 176 000 kr som förfaller den dag du säljer din nästa bostad (utan att köpa ny).

Om du säljer med förlust

Säljer du med förlust får du dra av 50 % av förlusten i deklarationen. Detta ger en skattereduktion på 30 % av det avdragsgilla beloppet.

• Exempel: Förlust 100 000 kr. Avdrag 50 000 kr. Skattereduktion 15 000 kr (pengar tillbaka på skatten).

Sammanfattning

• Spara alla kvitton!
• Utnyttja uppskovet - det är ett gratis lån från staten.
• Deklarera försäljningen året efter du skrev kontrakt (inte året du flyttade).

Läs mer om ränteavdrag för din nya bostad.

Att sälja sin bostad med vinst är glädjande - men det kommer med en skattesmäll. I Sverige beskattas vinsten vid bostadsförsäljning med 22 %. Men det finns sätt att minska skatten och till och med skjuta upp den helt. Här går vi igenom hur det fungerar.

Grundregeln: 22 % skatt på vinsten

När du säljer en privatbostad (villa, bostadsrätt, fritidshus) beskattas vinsten med 22 % skatt.

Enkel formel: Vinst = Försäljningspris - Inköpspris - Försäljningskostnader - Förbättringsutgifter

Skatt = Vinst x 0,22

Vad får du dra av?

1. Inköpspris

Vad du betalade när du köpte bostaden. Inkluderar även lagfartskostnad (för villa).

2. Försäljningskostnader

• Mäklararvode (ofta 1,5-3 % av försäljningspriset)
• Styling och fotografering
• Ev. advokatkostnader

3. Förbättringsutgifter

Renoveringar och förbättringar som ökat bostadens värde. Minst 5 000 kr per år för att få dras av.

Exempel på avdragsgilla förbättringar:

• Nytt kök
• Nytt badrum
• Tillbyggnad (t.ex. uterum)
• Byte av tak, fönster, fasad

Inte avdragsgillt:

• Vanligt underhåll (målning, tapetsering) om det bara återställer skicket.
• Reparationer

OBS: Spara alla kvitton på renoveringar!

Räkneexempel

Post	Belopp
Försäljningspris	4 000 000 kr
Inköpspris	2 500 000 kr
Mäklararvode	100 000 kr
Kök + badrumsrenovering	300 000 kr
Vinst	4 000 000 - 2 500 000 - 100 000 - 300 000 = 1 100 000 kr
Skatt (22 %)	1 100 000 x 0,22 = 242 000 kr

Uppskov - skjut upp skatten

Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov med skatten. Det innebär att du inte behöver betala skatten nu, utan skjuter upp den till framtiden (tills du säljer nästa bostad utan att köpa ny, eller frivilligt återför uppskovet).

Villkor för uppskov:

• Du säljer en permanentbostad (där du varit folkbokförd minst 1 år).
• Du köper en ny bostad inom viss tid (oftast 1 år före till 3 år efter försäljningen).
• Den nya bostaden kostar minst lika mycket som du fick för den gamla (annars får du bara delvis uppskov).

Uppskovsränta

Tidigare betalade man en årlig ränta på uppskovsbeloppet (schablonintäkt). Från 2021 är denna skatt borttagen, vilket gör uppskov ännu mer attraktivt.

Förlust vid försäljning

Säljer du med förlust kan du göra avdrag i deklarationen:

• 70 % av förlusten får dras av mot andra kapitalinkomster (t.ex. räntor, utdelningar).
• Saknar du kapitalinkomster kan du få skattereduktion mot inkomstskatten.

Deklaration

Bostadsförsäljningen deklareras året efter försäljning på blankett K5 (villa/fritidshus) eller K6 (bostadsrätt). Skatteverkets e-tjänst guidar dig genom processen.

Sammanfattning

• Vinst vid bostadsförsäljning beskattas med 22 %.
• Du får dra av inköpspris, mäklarkostnader och förbättringsutgifter.
• Spara kvitton på alla renoveringar!
• Köper du ny bostad kan du skjuta upp skatten via uppskov.